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以住房做抵押，银行最长的抵押年限为30年（主流一般在20年），同时需满足以下条件：
    一是借款人年龄＋授信期限≤70
    二是房龄＋授信期限≤50
 
抵押贷款需满足的条件
    1、年龄在18-70周岁，一般房屋抵押贷款额度为房产评估价格的5成到7成(部分银行可能会有所增加);房屋抵押贷款的期限一般为1年至20年(部分银行可到30年);
    2、房龄在30年内，房龄越小越有利于审批，抵押贷款的贷款利率一般为4.7%--6.3%;有一定还款来源(有效证明主要为个人或公司名下的银行流水);个人或公司信用良好;
    3、目前银行可接受的房产类型有商品房、商铺、酒店式公寓、写字楼等，办理房产抵押贷款，个人还款能力是最重要的考察因素，所以如果能提供类似于其他房产、有价证券、公司等做资产证明，可以大大提高审批通过率。
 
抵押贷款的额度
    1.影响抵押贷款的额度的因素有很多，如房龄、房产价值、房产的地理位置、借款人年龄、房产的流性等，归结起来，这些都会影响到房产的评估和贷款成数，房产的评估值和贷款成数都会影响到房屋的贷款额度。
    2.抵押贷款额度计算公式：贷款额度＝房产评估值×贷款成数。
    3.房龄已成为许多银行发放贷款的一项审核标准。一般房龄越长，房屋保值的空间越小，一般获批贷款的成数就越低，甚至可能不予贷款。位置偏远、面积小的房屋，贷款成数一般较低。因为位置偏远，面积又小，房产的变现能力就越差，所以贷款成数就低，甚至可能不予贷款。
    4.抵押贷款能贷多少一般都是没有固定的。通常来说，要看房子的评估价。
 
 抵押贷款的流程
一、准备资料
    在正式申请房屋抵押贷款之前，借款人先准备好这些资料：借款人及配偶的基本证件（身份证，户口本，结婚证，产证，营业执照，公章，流水等，具体以银行来定）。
 
二、提交申请
    准备好以上资料之后，借款人携资料前往银行申请房屋抵押贷款、填写贷款申请，内容包括贷款用途、贷款金额、以及期限等。
   
三、看房评估
    银行对抵押的房屋价值进行评估，评估价直接影响贷款额度。
 
四、报批贷款
    评估公司将评估包括、勘测意见书提交给银行进行审批，如果审批通过则进行下一步操作；否则将资料替换给借款人。
 
五、签订合同
    成功通过审批的借款人前往银行办理贷款手续、签订贷款合同以及全部相关文件、签字。
 
六、抵押登记
    产权人凭银行的相关材料前往房产所在地房地产交易中心办理抵押登记。
   
七、发放贷款给借款人
    全部完成之后（抵押证到银行），银行发放贷款至指定银行账户，贷款流程结束。
 
以上就是关于房屋抵押贷款的介绍，至于选择什么银行、贷多少、贷几年则需要根据自身情况决定，另外市场上每家银行的产品政策有很多不同，一定要选择适合自己的产品。

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