新年楼市政策进一步调整可能性增大

 

 

2024年降息预期升温，存量房贷利率率先下调

 

房企投资的谨慎态度和聚焦策略贯穿了2023年全年。

 

2023年，房企拿地金额TOP100总量为15485亿元，较2022年同比下降6%。另外，房企新增货值和建面TOP100总额分别为31515亿元、13359万平方米，同比分别下降10%、3%。

 

这是继2022年“腰斩”之后，新增货值、金额、建面TOP100总量继续下降。企业投资并未出现“回暖”。今年开始存量房贷利率下调 10个基点。近期，多家机构认为降息的预期在增加，楼市政策进一步宽松的可能性增加。

 

 

京沪楼市新政提振市场

 

 

中央经济工作会议“灵活适度、精准有效”的货币政策基调，降成本、宽信用工具会有加大，2024年上半年MLF（中期借贷便利）可能进一步降息，从而引导LPR（贷款市场报价利率）报价下调的可能性。

 

有国有银行宣布，从2023年12月22日起下调存款挂牌利率，存款利率下调前后通常伴随着降息。房企投资意愿仍然处在低位。表现在拿地销售比数据上，2023年百强房企拿地销售比回升至0.21，较2022年增加0.03。

 

销售10强房企全年拿地销售比超过百强均值，达0.28，较2022年提升0.06，相较于其他梯队而言投资意愿最强，但与2021年之前相比，投资力度以然大幅下滑。而后50强房企拿地销售比低至0.09，中小房企仍面临较大的生存困境。

 

北京商品房预售政策调整优化

 

 

自2022年4月央行推动建立存款利率市场化调整机制以来，国债收益率和LPR均呈下降趋势，同期商业银行存款利率进行了5轮下调。

 

看过往情况，存款利率下调前后通常会伴随降息，机构认为降息的可能性在增加。

 

2023年12月14日，北京、上海同步优化调整房地产政策，主要涉及普宅认定、降首付比例、降贷款利率等。

 

新政出台后一周内（2023年12月15日至21日），京沪商品房成交面积环比涨幅明显。数据显示，从新政出台后近半个月的整体成交情况来看，2023年12月15日至28日，北京、上海商品房成交面积环比和同比都有增长；北京和上海成交面积绝对量也有增加。

 

 

然而，房企投资依然维持“央国企强势、民企弱复苏、城投逐渐退出”的格局。从拿地金额TOP100企业来看，央国企是土地市场绝对主力，虽然上榜数量少但金额占比高。
其中，央企2023年拿地金额占百强比例接近四成，与地方国企合计占比达到66%，城投、民企则分别仅有14%和20%。在数量分布上，城投依旧是维稳土地市场的重要力量，2023年拿地金额TOP100中，近半数为城投企业。
尽管本次新政实施后短期内京沪房地产市场热度明显回升，但政策效能的充分释放还有一个过程，置换需求的释放需要一定时间。

 

房企拿地榜单与房市走势

 

 

2023年全年有29家房企拿地金额超过百亿，其中销售百强房企拿地超百亿的共有25家，以央国企为主，部分房企拿地金额较2022年有显著提升，典型如中海、绿城、中国铁建等同比涨幅超过30%。

 

专家认为，考虑到一线市场的全国风向标意义，稳定供给主体的交付预期同时对需求释放起到积极作用，后续有推广至其他城市的可能，从长期来看符合向现房销售过渡的发展趋势。

 

房地产在政策作用下预计将逐步回暖，但恢复力度还要看政策的进一步加码。2024年小阳春将是检验本轮效力的关键时点，若成交表现低于预期，则一线城市政策加码可能性较大，具体考虑区域限购宽松、非普宅限购宽松、限售年限宽松等方向。

 

小毅点评

 

因此坦坦小毅认为，对于供需两端政策，降首付、降利率、取消限购等需求端限制性政策有望继续放松，供给端各地土拍规则可能会继续放宽，融资环境或将持续改善，同时“三大工程”建设也有助于稳定房地产市场。房地产各项配套政策预计将综合考量市场情况稳步推进。

 

 

未来，房企投资也将延续两大分化走势：

 

一是各城市土地市场延续低热运行、持续分化，在城市和地块选择上，一二线城市及市区核心地块、配套完善地块将更受房企青睐。

 

二是企业端拿地从过去的“拼运气”回归“拼实力”，尤其是土拍回归市场化的情况下，对房企资金和运营实力提出了更高的要求，龙头房企在获取优质地块中优势将持续放大，行业的集中度或将在分化中持续走高。

 

随着配售型保障房政策不断落实，未来对商品住房市场的限制性政策预计将减少，市场和保障的关系将会逐渐理顺，商品住房能够逐渐回归商品属性，高质量、好地段、好服务的新房项目依然具有市场潜力。