稳预期沪上楼市“新九条”

 
5月17日新一轮房地产支持政策，优化楼市举措密集出台。降首付、降利率等多重利好政策叠加，促进楼市活跃度回升。
 
5月27日晚上海市四部门联合印发《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》（下称《通知》）明确优化住房信贷政策，降低首付比例和房贷利率。
 

 

5·17新政调整房贷政策

 
调整后首套房首付比例20%，二套房最低30%，首套房房贷利率最低可达3.5%，二套最低可达3.7%。
 
上海作为率先呼应“5•17新政”，对限购、限贷、利率等政策进行调整的一线城市，无论从下降幅度，还是从落地实施速度来看，上海此次新政可谓“及时雨”，尤其是对自住刚需及改善需求的购房者来说，无论是首付比例的下降还是房贷利率的调整，都较大程度降低了购房门槛。
 

 
从此次限购政策调整来看，主要利好非户籍单身买房。从原本的“531”改成“321”。
 
即：
将非沪籍居民购房所需缴纳社保或个税年限从“连续缴纳满5年及以上”调整为“连续缴纳满3年及以上”；
 
新城以及南北转型等重点区域的非沪籍人才购房相应从“连续缴纳满3年及以上”调整为“连续缴纳满2年及以上”，自贸区临港新片区的非沪籍人才购房继续执行“连续缴纳满1年及以上”规定。
 
扩大重点区域非沪籍人才以及非沪籍单身人士购房区域，调整后非沪籍单身人士购房区域为外环外（崇明区除外）及外环内二手住房。
 

政策稳定楼市

上海新政共有九条政策措施，涉及
调整优化住房限购政策、
支持多子女家庭合理住房需求、
优化住房信贷政策、
支持“以旧换新”以及优化土地和住房供应等方面。
 
除更受瞩目的限购松绑及信贷调整之外，还提出支持居住困难家庭改善居住条件。
与之相对的配套政策为支持企业购房用于职工租住。
对企业购买小户型二手住房用于职工租住的，不再限定购买住房套数。
 
在市场及政策的双重支持下，既能满足居住困难家庭改善居住需求，同时也能满足住职平衡，改善青年安身安居问题。
 
上海提出的这一点政策对推动楼市的平稳健康发展将有积极影响，在全国范围内也将起到一定的表率作用。
上海市场表现相比较北京、南京等其他核心一二线城市，上海楼市整体韧性犹在。
 

 

广州深圳跟进上海楼市新政

 
楼市新政发布半月有余，相比此前的“渐进式”放松，此次上海政策针对性更强，松绑力度及涉及宽度均上升到新高度，有效提振了市场信心。
 
5月28日，广州、深圳相继优化楼市政策。
 
广州
明确首套、二套房首付比例不低于15%和25%；
取消房贷利率下限；
非本地户籍购房者在限购区购房个税或社保要求缩短至6个月。
 
深圳
下调最低首付比例为首套房20%、二套房30%，同时下调房贷利率下限。
 

 
从各大城市的举措来看，首付和房贷利率“双降”是落实楼市新政的重要做法。尤其是广州，未跟随上海首付比例最低分别为20%和30%、且保留房贷利率下限的政策，体现了房地产调控“一城一策、因城施策”的宗旨。
 
多项重磅政策“利箭齐发”，政策宽松力度超出预期，这有助于刺激购房需求，提升居民购房意愿，更好引导市场预期。
 

小毅点评

坦坦小毅认为，这次上海新政充分考虑了刚需和改善的购房需求，对非户籍单身、困难家庭、多孩家庭、离异、赠予等情况都进行了通盘考量，真正实现了差异化、分区域调整，在全国范围内也起到一定的表率作用。
 
此次楼市新政符合预期，将有效提振市场信心，尤其是之前受限于社保年限要求的非沪籍居民，以及因首付比例及房贷利率而观望的刚需及改善客群，有助于他们结束观望入市购房，进一步提升市场的活跃度。
 
市场回升表现在一线城市和核心二线城市较为突出，因为这些城市新市民、年轻人、外来人口集中，刚需比较旺盛，此前积累的需求在降首付、降利率、放松限购后得以释放。
 
若能进一步落实地方国企以合理价格收购一部分存量住房等其他新政举措，将有助于改善房企现金流，助力保交房，对购房者产生更大的激励效果。