发布时间：2020-03-02 热度：
本文导读
1、纵观2019年上海楼市政策
2、2019年上海市经济情况分析
3、2019年上海楼市分析
4、2019年静安区楼市分析
5、2019年4季度静安区楼市分析
6、2020年上海楼市展望
一、2019年上海楼市政策
1、2019年，在中央“稳地价、稳房价、稳预期”调控主基调下，上海没有出台重磅调控政策，而是以微调为主，松紧并存，稳定市场走向。
2、二手房税费下调，2月19日，《上海市人民政府关于对本市增值税小规模纳税人减征部分地方税费的通知》发布。新政后，原适用增值税及附加税税率5.55%的区域，增值税及附加税税率调整为5.3%；原适用增值税及附加税税率5.45%的区域，增值税及附加税税率调整为5.25%。
3、临港自贸新区限购政策调整
4、上海普通住宅标准延期5年
5、使用权房限购
6、成立城市更新和旧区改造工作领导小组，将上海市旧区改造工作领导小组、上海市大型居住社区土地储备工作领导小组、上海市“城中村”改造领导小组、上海市城市更新领导小组合并，成立上海市城市更新和旧区改造工作领导小组，由市长应勇担任组长。领导小组下设办公室、城市更新工作小组、旧区改造工作小组。
政策解读
以上6个政策解读，主要还是体现在"稳"字。在控制房价的情况下，通过税收、临港自贸新区的限购放开、对公有使用权房的限购、来达到“价稳放量”的楼市要求。
而11月底的旧改工作小组成立，也为2020年上市楼市增加了新的活力。
二、2019年上海市经济情况
上海经济情况
按照国家统计局的统一核算，2019年上海市的GDP总量达到了38155.32亿元人民币，进一步巩固了领先优势。目前，按上海市的常住人口为2424万，预计2019年大约是2450万左右，人均GDP大约就是15.574万元人民币。
2020年上海市的经济实际增速目标继续在6%左右，这意味着在今年上海市的GDP总量很有可能会超过4万亿元人民币，从而成为全国第一个经济总量达到4万亿元的城市，其经济中心的地位预计会得到进一步巩固。
三、2019年上海楼市分析
土地市场
2019年上海共成交各类土地298宗，规划建筑面积合计2443.98万平方米，较18年全年增长5.0%。从土地成交结构来看，商品住宅用地成交面积占比最高，为27%，较2018年占比上涨11个百分点；动迁房用地成交占比小幅提升1个百分点至23%，租赁住房成交占比下降3个百分点至6%。涉宅用地因商品住宅用地成交大幅提升，占比也从18年的47%提升至56%。受宏观经济下行和商办库存压力较大的综合影响，商办用地供地节奏放缓，成交规模较18年减半，成交占比也下降7个百分点至9%。另外，工业用地成交规模及占比也较18年有较大幅度下降。
2019年，上海土地成交价格总体保持平稳，住宅用地楼面均价11115元/平米，同比上涨4.45%，其中商品住宅用地成交楼面均价为18645元/平米，同比下降30.55%。价格下降主要是郊区仍是商品住宅用地的主力成交区域，宝山、奉贤和青浦商品住宅用地成交活跃，成交建面均超过75万平方米；崇明、金山两区成交建面也均超过60万平方米，嘉定、松江则超过40万平方米，7个区成交建面占上海全市的比例达到83%。
商品住宅市场
1、2019年，上海商品住宅供应726.85万方，较18年同期下降5.39%，为近五年同期中位水平，月均供应量为60.57万方。随着全国楼市实施紧缩性调控政策不断加强，上海1、2月供应处低位水平，但春节之后供应情况有所改善，在3、4月随着预售资格相继获批，出现较大涨幅，5月大幅下跌逾4成，6月大幅上涨超一倍；9月份开发商加大推盘量迎接“金九”，住宅供应达到三季度商品高位；12月份为年底冲刺关键点，再次推高商品住宅供应量。
2、商品住宅价格：商品住宅成交均价54090元/平米，同比上涨1.88，2019年，静安、黄浦、卢湾、长宁、虹口商品住宅成交价格均破10万元/平米；崇明、金山成交价较低，成交价低于3万元/平方米。价格同比涨幅方面，青浦、南汇价格涨幅超过10.0%；卢湾跌幅超过5%
数据来源：新浪财经
二手住宅市场
1、2019年，上海二手房成交套数为22万套，达到近三年的成交高点，成交套数较18年同期上涨30.7%。从走势上看，成交套数在3、4月份达到月均2.5套的高峰，此后逐月下滑，10月成交套数仅1.58万套，11月回升至1.77万套。
2、2019年，上海二手住房成交价格在36800元/平米-39500元/平米的价格区间波动，单月二手房成交价格环比增幅在-3%至4%的区间波动。二手房价格指数维持在8200元/平米-8400元/平米的区间，价格环比变化维持在-0.1%至1%的区间内。
楼市总结
2019年上海房地产市场，市场整体保持平稳运行趋势，供给端加大住宅用地特别是商品住房的土地供应力度，以增加房地产市场的有效供给。零溢价成交仍是上海涉宅地块的“标配”，宅地土拍波澜不惊。
预计2020年，上海土拍市场仍将延续当前平稳运行的态势，涉宅用地仍会加大供应。此外，随着城市更新的推进，近两年上海加大“城中村”改造地块的供应，成为新的土地获取方式。
今年2020至2016年11月28日（最近一次政策）的限购限贷政策以来，很多人限购资格获得解禁，需求端释放出对新房及二手房的大量需求，并驱动住宅成交量价的上升。
同时，郊环外和外郊环新入市项目占比超七成，大量刚需项目匹配市场主流需求，在一定程度上也促进了成交量的攀升。经过长达三年的政策收紧，限购、限贷政策也并未放松，市场仍保持理性情绪。而临港地区限购放松、长三角一体化推进等利好对市场的影响也相对有限。在价格上，相比环沪城市的大涨，上海则整体趋向稳定。2020年，上海房地产市场调预计仍将以稳为主，紧缩之势延续；需求端观望情绪仍然较大，成交量难以持续放量，房价也将维持平稳走势。
四、静安区的规划和发展
2019年，静安区把“跳出静安看静安、立足上海看静安”作为工作基点，用时不我待、只争朝夕的精神推动经济社会发展再上新台阶。
首先，经济的高质量发展至关重要。我们将围绕“一轴三带”建设，在静安的重点产业、重点领域和重点项目的建设上，实现新突破，迈上新台阶。
其次，主动对接长三角一体化国家战略，加大营商环境改革，推进南京西路两侧高端商务商业集聚带能级再提升等，优化区域功能布局，持续提高区域经济密度，推动经济规模和效益提升。
最后，静安的民生保障任务旧区改造，2019年完成旧区改造受益居民3500户，并加快城市更新速度、增强风貌保护力度，争取为老百姓改善居住环境多做贡献。
五、2019年四季度静安区楼市分析
1、静安区四季度商品房市场
一手房销售情况还是较为健康，价格虽然政府控价但去化情况都达到80%左右。
数据来源：网上房地产
2、静安区四季度二手房市场
2019年4季度，静安区2手房成交价从金9银10后开始出现下滑，从9月份的均价69612元跌到12月的66906元。4季度环比3季度房价下滑达到4.17%。成交数量也比之前有所下滑。
数据来源：安居客，网上房地产
楼市总结
尽管“金九银十”每年都备受关注，但随着购房政策的连续升级，传统意义上的“淡旺季”边界早已模糊。
9月份的上海楼市供应出现井喷，25个楼盘共92.3万平米入市，环比增加113.7%，达到今年以来全市第二供应高点。同时，9月上海新建商品住宅成交面积79万平米，成为今年成交量最多的一个月，创出年内成交新高。
9月的上海楼市依然“稳字当头”，成交量仅环比增加1.8%；十一”长假期间，上海楼市成交仅约32.53亿元，跌破9月以来成交谷底。9月30日至10月6日，上海地区共销售新房372套，销售面积为5.14万平米，销售额仅30.56亿元，相关数据为近年来新低。“黄金周”过后，上海楼市行情也开始有所好转， 10月7日-10月13日新建商品住宅成交面积13.4万平米，环比增加160.8%。基于近期都是高端产品成交较为稳定，因此均价上升到59994元/平米，环比上涨0.85%，为今年第二高点，尽管公认上海楼市整体依然会保持平稳的状态，但四季度是房企冲刺全年业绩目标的关键期。
对于房企而言，加速去化回款、抢收业绩仍是主流，随之也将会给四季度的上海楼市带来一定的热度。
六、2020年上海楼市展望
2019年中国在稳地价、稳房价、稳预期的政策引导下，包括整体经济呈下滑状态，由其政府内部规定土地收入不得超过政府财政收入的40%，抑制了中国房地产的上涨势头。北上广等大城市还出现了房价下滑趋势。
但在2019年央行先后三次进行货币放量，包括中国经济按GDP6%的增长预期。预计在2020年房地产市场将贡献2%的GDP。包括2019年上海启动的大量的旧城改造项目，住宅用地加大供应，甚至目前的新型冠状病毒病毒爆发，政府出台了一系列救市政策。
预计2020年在年初的地产势头下行之后，预计在5－6月份会有强大的地产放量及爆发式的交易集中体现，9－10月份预计价格会有一波上行趋势但预计幅度不大，涨幅预计会在在5－6%左右。当然如果年初下跌厉害的话，可能会出现报复性上涨。
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